Spørgsmål og svar

Hvad er næste skridt?

LIge nu er vi i gang med at mobilisere presse og sociale medier. Samtidig er vi er i kontakt med vore advokater for at forberede ansøgning om fri proces og forberede en stævning. Dermed ikke sikkert at vi vil stifte andelsboliger. Det vi kæmper for lige nu er, at få lov til selv at sige ja eller nej til at købe vores egen bolig.

Back to Index

Er alle beboerne enige?

Der har været møder i alle ejendommene, og der er bred enighed om, at det ikke er rimeligt, at tilbudspligten omgås. Om der så i givet fald skal stiftes andelsforeninger er næste spørgsmål. En af ejendommene har lavet en vejledende afstemning som viser, at 85{442eb963e6c717e30fe82532e15e7642ca619b109c30d5d5ead4e301ca3fbcc1} af lejerne i den pågældende ejendom ønsker at indgå i en andelsforening. Der bred tilslutning til at føre sagen videre, selvom vi ikke entydigt sige, at vi repræsenterer samtlige lejere. Men langt størstedelen.

Back to Index

Har en retssag opsættende virkning?

 

Det er svært at besvare med sikkerhed, men det vi er blevet oplyst af advokaterne er at hvis en retssag falder ud til vores fordel, vil vi få mulighed for at vi kan overtage på de vilkår, som tilbudspligten ville give os i dag. Vi håber dog, at Carlsbergfondet og pensionskasserne besinder sig inden det kommer dertil, og giver os den tilbudspligt vi bør have.

Back to Index

Hvad er fri proces?

Vi ansøger om fri proces for at sikre, at lejerne ikke står tilbage med en kæmpe udgift til advokater hvis vi mod forventning skulle tabe sagen. Det betyder ikke at det vil være gratis, for der skal betales for at søge om fri proces, formentlig et beløb på omkring 100.000 kroner. Vi mener dog, både ud fra beboernernes interesser og fra et bredere samfundsperspektiv,  at sagen er for vigtig til at lade stå til – også selvom det drejer sig om sværvægtere som Carlsbergfondet og en række store pensionskasser. (PFA, DIP (danske civil og akademiingeniørers pensionskasse) og JØP juristernes og økonomernes pensionskasse.

Back to Index

Hvad er en minoritetsaktionær?

I sin pressemeddelelse om salget var Carlsbergfondet meget omhyggelige med at beskrive de tre købere som mindretalsaktionærer. Udtrykket kommer af ejerfordelingen, hvor ingen som beskrevet har bestemmende indflydelse. Det er dette som er begrundelsen for at afvise tilbudspligten.

Back to Index

Hvad siger vores advokater?

Beboerforeningerne i de seks ejendomme har tilsammen haft fem advokater tilknyttet. Alle var før handlens detaljer blev offentliggjort meget enige om, at der måtte være tilbudspligt, og at der vil være mulighed for at stifte andelsforeninger. Det viste sig så ikke at være tilfældet. Den konstruktion, som er lavet er så usædvanlig, at der ikke er lignende fortilfælde, heller ikke i samme størrelsesorden.

Vores advokater er i tvivl om vi kan vinde en retssag, da det kommer meget an på om loven læses bogstaveligt eller ud fra lovens intention. Nogle af advokaterne tilråder en retssag hvis der kan bevilges fri proces, fordi sagen har principiel karakter og vidtrækkende betydning.

Back to Index

Hvad har ejendommene kostet?

Den samlede pris for de seks ejendomme angives til at være 1,1 milliard kroner, en af de største handler på området. Men vi har højst usædvanligt ikke kunnet få oplyst hvad de enkelte ejendomme er værdisat til og hvordan man er kommet frem til prisen.

Der er tale om en samlet pris for de seks vidt forskellige ejendomme, som er totalt uigennemsigtig. Overholdes tilbudspligten vil værdien af de enkelte ejendomme skulle gøres op, hvilket vil give øget transparens omkring handlen og fjerne enhver tvivl om prissætningen.

Back to Index

Hvem er berørt?

I første række er beboerne i de seks ejendomme fordelt i københavnsområdet, i alt 704 lejligheder berørt, ved at tilbudspligten sættes ud af kraft. Men reelt har denne sag stor betydning for alle lejere i alle ejendomme, som i fremtiden skifter ejer. Går handlen igennem uden tilbudspligten overholdes, kan vi i Danmark ikke længere være sikre på, at lejere generelt får mulighed for at stifte andelsforeninger som førhen.

Hvis spillere som Carlsbergfondet, PFA og de øvrige pensionskasser kan bruge den lige lovligt kreative selskabskonstruktion, hvad forhindrer meget mere spekulative typer i ind og udland at gøre det samme fremover? Sagen har derfor langtrækkende betydning og er principiel, hvilket er grunden til, at vi vælger at bruge ressourcer på at søge fri proces.

Derfor oplever vi også betydelig opmærksomhed om sagen fra interesseorganisationer på leje- og andelsboligområdet

Back to Index

Hvorfor ønsker Carlsbergfondet og køberne at undgå tilbudspligt?

Hvorfor Carlsbergfondet har valgt at indgå i denne konstruktion ved vi simpelthen ikke. Og vi kan heller ikke forstå det, da fondet vil få det samme beløb ud af det, hvis der stiftes andelsforeninger i ejendommene som ved salg til pensionskasserne.

Det vi ved er, at finansierings rådgiveren ved handlen, Cantella også har været rådgiver i Carlsberg-byen, hvor pensionskasserne også indgår i det omfattende byggeri. Vi ved også at to af køberne samt administrationsselskabet DEAS deler kontordomicil på Frederiksberg og at de har stiftet et investeringsfællesskab P+.

Men udover at konstatere, at Carlsbergfondet arbejder intimt sammen med køberne, rådgiverne og administrationsselskabet DEAS  i Carlsberg Byen, kan vi ikke præcist vide hvorfor Carlsbergfondet ønsker at indgå i en så aggressiv konstruktion, som omgår tilbudspligten.

Fra købers synspunkt er der en oplagt interesse i at undgå tilbudspligten, da det tidskrævende og dyre arbejde med at undersøge ejendommene kan være tabt, hvis det stiftes andelsforeninger. Handlen kan bane vejen for, at denne selskabskonstruktion bliver almindelig og besværliggøre mulighederne for fremtidige andelsforeninger.

Back to Index

Hvordan ser købers ejerkonstruktion ud?

Tilbudspligten er blevet suspenderet ved at konstruere et såkaldt dobbelt holdingselskab. De seks ejendomme, som siden før afslutningen af Anden verdenskrig har været selvstændige aktieselskaber blev få dage før handlen omdannet til kommanditselskaber, som er blevet er skudt ind i et holdingselskab. Dette holdingselskab ejes af et andet holdingselskab*, som køberne ejer henholdsvis 49{442eb963e6c717e30fe82532e15e7642ca619b109c30d5d5ead4e301ca3fbcc1}, 34{442eb963e6c717e30fe82532e15e7642ca619b109c30d5d5ead4e301ca3fbcc1} og 17{442eb963e6c717e30fe82532e15e7642ca619b109c30d5d5ead4e301ca3fbcc1} af. Lagkagen er fordelt sådan at ingen har “bestemmende indflydelse” i selskabet, heraf navnet mindretalsaktionær. Denne fordeling af ejerskabet kan frit ændres efter handlen er gennemført, hvilket understreger at der reelt er tale om et ejerskifte.

Back to Index

Hvad er tilbudspligt?

Reglerne om tilbudspligt findes i lejelovens kapitel 16 og blev indført i 1975. Salg af beboelsesejendomme udløser pligt til at tilbyde ejendommen til lejerne på samme vilkår, som der dokumenteret kan opnås ved salg til andre. Man kan se det som en forkøbsret ved salg.

Reglen om, at beboerne skal tilbydes stifte en andels-forening ved salgs af er til for at undgå tilfældig spekulation i udlejningsejendomme, og et grundlæggende princip om at give borgere ret til at købe deres egen bolig.

Back to Index

Er vi modstandere af at Carlsbergfondet ønsker at sælge sine ejendomme?

Nej, som beboere kan vi sagtens forstå, at Carlsbergfondet ønsker at sælge ejendommene og bruge pengene på kultur og forskning. Det der undrer os er, at Carlsbergfondet har valgt at forsøge at omgå tilbudspligten, som har været en del af dansk lovgivning siden 1975, selvom de vil kunne opnå den samme pris ved at overholde tilbudspligten..

Carlsbergfondets formand, professor Flemming Besenbacher har selv udtalt at de ikke vil sælge til “hvem som helst” og at køber “ikke kun må have profitmaksimering for øje” (Finans.dk 29.1 2016). På den baggrund undrer det os endnu mere, at der nu få måneder senere er skabt en selskabskonstruktion, hvis væsentligste effekt er at omgå boliglovgivningen og tilbudspligten.

Back to Index